Eignaskiptayfirlýsingar - Spurningar og svör

Spurningar og svör

Hér fyrir neðan eru algengar spurningar og svör við þeim. Vinsamlegast hafðu samband í síma 588-7744 / 891-8191 eða sendu póst á ksh@feti.is ef þú finnur ekki svar við þinni spurningu hér.

Spurning: Hver má gera eignaskiptayfirlýsingar?
Svar: Þeir einir mega gera eignaskiptayfirlýsingar sem lokið hafa prófi í gerð eignaskiptayfirlýsinga og fengið til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðuneytis.

Kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsinga greiðist eftir hlutfallstölum eignarhluta í fjöleignahúsinu.

Spurning: Hvað er eignaskiptayfirlýsing?
Svar: Eignaskiptayfirlýsing er skjal sem kveður á um skiptingu fjöleignarhúss í eignarhluta.

Eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem gerður er á grundvelli fyrirmæla fjöleignarhúsalaga og geymir lýsingu á húsinu og lóð þess og mælir fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarðar hlutdeild hvers eiganda í sameign og markar með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar.

Hverjum séreignarhluta er lýst og tilgreint hvað honum fylgir sérstaklega. Þá kemur fram hvaða hlutar húss séu í sameign og hvort sú sameign tilheyri öllum eigendum eða einungis sumum og þá hverjum. Þá er kveðið á um atriði eins og hlutfallstölur, kvaðir, réttindi til bílskúra, bílastæða og byggingar.

Eignaskiptayfirlýsing er því aðalheimildin um skiptingu fjöleignarhúss í séreign og sameign og getur komið í veg fyrir margvíslegan ágreining milli eigenda.

Eignaskiptayfirlýsingu er þinglýst og á grundvelli hennar ganga eignarhlutar kaupum og sölum, eru veðsettir, kvaðabundnir, á þá lögð opinber gjöld, tilteknum kostnaði í húsinu skipt niður, vægi atkvæða metið á húsfundum í vissum tilvikum og fleira.

Spurning: Er til eignaskiptayfirlýsing fyrir mína eign?
Svar: Upplýsingar um það fást hjá viðkomandi sýslumannsembætti. Ef eignaskiptayfirlýsing er ekki fyrir hendi eða hún er ófullnægjandi þarf að halda húsfund um málið og taka ákvörðun um að láta gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.

Nauðsynlegt er að húsfélög í þeim fjöleignarhúsum sem enn hafa ekki látið gera eignaskiptayfirlýsingu eða þar sem eignaskiptasamningur er ófullnægjandi bregðist skjótt við og láti sem fyrst gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið svo koma megi í veg fyrir tafir og erfiðleika í fasteignaviðskiptum.

Spurning: Hver getur óskað eftir að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing?
Svar: Sérhver eigandi, sem telur gildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið ranga, getur krafist þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð í samræmi við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga og reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar.

Sama gildir þegar enginn þinglýstur skiptasamningur eða eignaskiptayfirlýsing liggur fyrir.

Spurning: Af hverju þarf ég að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsing?
Er verið að reikna kostnað minn vegna sameignar rétt??
Svar: Ef hlutfallstölur í núverandi skiptasamningi eru rangar þá gætir þú verið að greiða meira í sameignlegum kostnaði en þú átt með réttu að gera. Gamlir skiptasamningar eru oft ónákvæmir og ástæða til að athuga hvort hann sé réttur!

Sérstaklega er mikilvægt að fara yfir þetta þegar stórar framkvæmdir eru fyrirhugaðar í fjöleignahúsum.

Fjölmörg dæmi eru um að heitt vatn og/eða rafmagn í sameign sé inn á röngum mæli og lendir sá kostnaður þá oft ranglega á einum aðila í húsin.

Spurning: Hvað er fjöleignarhús?
Svar: Fjöleignarhús eru þau hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem getur bæði verið allra eða sumra. Með öðrum orðum; öll hús sem hafa fleiri en eina íbúð og allar íbúðirnar eru ekki í eigu sama aðila. Þetta felur í sér að parhús og raðhús ásamt fjölbýlishúsum falla undir það að vera fjöleignarhús og um þau gilda lög um fjöleignarhús og kostnaðarskiptingu samkvæmt þeim.

Parhús; þak og ytra byrði veggja er meðal annars sameign.
Raðhús; allt þak og allt yrtra byrði veggja (ekki bara endaveggirnir) er sameign allra og bera allir eigendur kostnað við viðgerðir samkvæmt lögunum og í hlutfalli við eignaskiptayfirlýsingu.

Spurning: Þarf að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir par- og raðhús?
Svar: Ekki er þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggur ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snertir, kallar á að slík yfirlýsing sé gerð. Í þessu tilviki er eingöngu átt við einfaldari gerðir fjöleignarhúsa þar sem skipting húsa og lóða og sameignin og hlutdeild í henni liggur ljós fyrir, svo sem parhús, raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús.

Spurning: Hvenær er "eldri" þinglýstur skiptasamningur fullnægjandi?
Svar: Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur.

Í mörgum húsum er til þinglýstur skiptasamningur sem gerður var fyrir árið 1995 en þá tóku gildi núgildandi lög um fjöleignarhús. Eigendur slíkra húsa þurfa ekki að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu ef fyrir hendi er þinglýstur skiptagerningur sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaganna og eigendur vilja áfram hafa til grundvallar í skiptum sínum.

Hins vegar getur hvaða eigandi sem er í fjöleignahúsi sem telur eldri skiptagerning rangan eða ófullnægjandi krafist þess að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing í samræmi við núgildandi lög og reglur.

Spurning: Hvernig getur staðið á því að fasteignamatið er ekki samræmi við eignaskiptasamning sem var gerður 1996?
Svar: Til þess að eignaskiptayfirlýsing sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins þarf hún að vera undirrituð af öllum eigendum hússins og henni þinglýst hjá sýslumanni. Í gegnum tíðina hefur komið fyrir að þinglýstar eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki borist Fasteignamati Ríkisins, og þá sérstaklega hvað varðar yfirlýsingar frá árunum fyrir 2000. Ef svo er í þessu tilfelli þarf að senda Fasteignamati Ríkisins afrit af þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu til skráningar.

Spurning: Þarf að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu?
Svar: Eignaskiptayfirlýsingu þarf að þinglýsa og á grundvelli hennar ganga eignarhlutar (t.d. íbúðir)kaupum og sölum, eru veðsettir, kvaðabundnir, á þá lögð opinber gjöld, tilteknum kostnaði í húsinu skipt niður, vægi atkvæða metið á húsfundum í vissum tilvikum o.fl.

Spurning: Ef geymsla í kjallara fjölbýlishúss í eigu einnar íbúðar er færð til og engar breytingar verða á stærð hennar, sameign hússins eða öðrum þinglýstum eignarhlutum, nægir að skila inn nýrri teikningu af kjallara hússins með nýjum eignaskiptasamningi?
Svar: Það verður alltaf að skila inn teikningu fyrst og fá hana samþykkta. Síðan er gerð eignaskiptayfirlýsing á grundvelli nýrrar teikningar.

Spurning: Hvers vegna er íbúðin mín á jarðhæð alltaf skráð kjallari, hún er óniðurgrafin?
Svar: Til að fá þessu breytt verður væntanlega að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem skilgreiningu hæða er breytt. Það er annars alfarið á hendi byggingarfulltrúa að samþykkja slíkt.

Jarðhæð er ekki til sem hæðaskilgreining á Íslandi. Aðeins er um að ræða kjallara, fyrstu hæð, aðra hæð o.s.frv.

Spurning: Eigendur jarðhæðarinnar eru að girða af hluta af garðinum. Mega þeir það?
Svar: Eignaskiptayfirlýsingin fyrir húsið tilgreinir sérstaklega ef einhverjir eigendur, svo sem eigendur jarðhæða, hafa sérafnotaflöt í garðinum. Ef ekki er tekið fram í eignaskiptayfirlýsingunni að svo sé gilda almennar reglur fjöleignarhúsalaga um að ekki sé um sérafnot að ræða.

Spurning: Hve stóran hlut á ég í garðinum ?
Svar: Hlutfallstala í lóð er gefinn upp í eignaskiptayfirlýsingu fyrir viðkomandi eign sem hægt er að nálgast hjá sýslumanni ef hún er ekki til í húsinu. Einnig kemur þar fram hvort að einhver hafi sérafnot af einhverjum hluta garðsins.

Spurning: Er leyfilegt að kaupa bílskúr af öðrum sem að býr í sama húsi?
Svar: Stundum er leyfilegt að selja bílskúra milli íbúða í sama húsi.

Ef skipulagsskilmálar banna ekki sölu á bílskúr frá eign er það mögulegt.

Til þess að hægt sé að þinglýsa sölunni hjá sýslumanni og skrá eigendabreytinguna hjá Fasteignamati Ríkisins þarf að þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu eða viðauka við gildandi eignaskiptayfirlýsingu.

Spurning: Geymsla fylgir íbúðinni minni en er ekki inni í heildarfermetrum hjá fasteignamatinu. Hvað get ég gert í því?
Svar: Ekki er óalgengt að geymslur í fjöleignarhúsum séu ekki skráðar hjá Fasteignamati ríkisins inn í heildarfermetratölu íbúðar. Hefur þá misfarist í upphafi að ganga frá því í eignaskiptayfirlýsing að setja inn stærð geymslu fyrir hverja séreign.

Mikilvægt er fyrir eigendur fjöleignarhúsa á fá þess skráningu lagaða, því við sölu fasteignar gildir hin opinbera skráning Fasteignamats Ríkisins og er oft litið til hennar við verðlagningu þegar sala fer fram. Oft getur þetta munað stórum upphæðum!

Því er mikilvægt að gera nýja og ýtarlega eignaskiptayfirlýsingu sem kveður á um alla séreignahluta, ef geymslur eru ekki skráðar inni í heildarfermetratölu íbúðar.

Spurning: Ég er með spurningu sem ekki kemur fram hér. Hvar fæ ég svar við henni?
Svar: Þú getur haft samband við okkur í síma 588-7744 eða með að senda póst á ksh@feti.is .

Er þín eignaskiptayfirlýsing rétt? ........ Kannaðu málið!